Alquilar una vivienda durante la temporada vacacional o disponer de un inmueble solo para este fin y así generar dinero adicional, e incluso proyectarlo como un gran negocio, puede convertirse en una experiencia negativa si no se cumplen las normas legales que existen en España para regular el sector del turismo.
Un propietario o empresario del sector puede ser objeto de sanciones si ofrece alojamientos sin contar con las licencias para ello. La medida sancionatoria va más allá de una simple llamado de atención y puede representar muchos problemas legales.
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir el alquiler con fines turísticos?
Dentro de toda comunidad hay normas que deben cumplirse. Cuando se está por instalar un negocio o hacer alguna actividad con fines lucrativos, el propietario debe cumplir con las reglas que garantizan la tranquilidad y la sana convivencia en esa zona. Pasa igual en lo que a actividad turística se refiere.
Cada vez más propietarios optan por hacer uso de sus inmuebles para alquiler turístico. La actividad se ha vuelto muy lucrativa. Es por ello que no dudan en utilizar la totalidad de su vivienda e incluso parte de ella para alojamientos durante temporadas vacacionales.
Pero, tomando en cuenta las normativas existentes ¿Puede una comunidad prohibir el alquiler turístico? No hay una norma estatal que lo defina claramente aunque sí existen regulaciones que deben tenerse en cuenta. Cada comunidad autónoma tiene sus reglas, por lo tanto quien decida incursionar en el mundo del alquiler vacacional debe estar al tanto de ellas para evitar posibles sanciones.
Normativas existentes
Existen dos normativas que pueden ser tomadas en cuenta a la hora de determinar si puede una comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico. La primera de ellas es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual señala que dentro de los estatutos de cada comunidad debe haber un apartado que refiera la prohibición o no del alquiler con fines vacacionales.
En el pasado era necesario el voto unánime de los propietarios para prohibir el alquiler turístico. Sin embargo, el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, introdujo algunas modificaciones en lo relacionado a vivienda y alquiler.
En este sentido se estableció que las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos para limitar o condicionar los alquileres de tipo vacacional, siendo para ello necesario el voto de las 3/5 partes de los miembros de una comunidad.
Al tener en cuenta esta normativa, hay juristas que consideran que no existe una normativa que permita a las comunidades de propietarios prohibir el alquiler turístico, pero que los comuneros sí pueden regularla o limitar la actividad si se considera que atenta contra la paz vecinal.
Sin embargo, hay profesionales del derecho que consideran, con base en los estatutos de una comunidad, que esta sí tiene la potestad de prohibir este tipo de alquileres. En todo caso, todo debe ser decidido en una junta de vecinos mediante votaciones.
Es conveniente que si se desea alquilar una vivienda para uso vacacional se conozcan primero los estatutos de una comunidad para no violentar las normas establecidas y verse inmerso en problemas legales y procesos judiciales.
Regulación del alquiler turístico en las Comunidades Autónomas
Al no existir una normativa estatal que regule lo relacionado con el alquiler de viviendas para alojamiento turístico son entonces las comunidades autónomas, de acuerdo a sus normativas, las que limitan o condicionan este tipo de actividad.
Aunque hay líneas de coincidencia, cada comunidad autónoma tiene sus normas precisas. Es deber del propietario del inmueble o empresario hotelero regirse por cada una de ellas, o de lo contrario, puede ser objeto de sanciones.
A continuación, algunas normas específicas en algunas de las comunidades preferidas por los turistas que llegan a España:
1.-Madrid:
Esta es una de las zonas preferidas por los turistas. Solo en el año 2018 recibió siete millones de visitas, según los datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadísticas. Debido a la gran cantidad de turistas que llegan a la ciudad y a la necesidad de que se mantenga un clima de armonía y paz en las zonas residenciales el ayuntamiento de Madrid comenzó a aplicar el Plan Especial de Usos de Hospedaje (PEH).
El alquiler turístico en Madrid debe regirse por ellas. En principio, todas las viviendas o pisos vacacionales que son alquilados más de 90 días al año deben tener una licencia para operar y, a la vez, deben contar con accesos independientes. Es decir, que el turista no ingrese por la misma zona que lo hace el residente.
El ayuntamiento también cuenta con un equipo de inspectores para sancionar a aquellos propietarios que alquilen inmuebles para uso turístico de manera ilegal.
2.-Barcelona:
El alquiler turístico en Barcelona se rige por el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), el cual está en vigencia desde el año 2017. En este se establecen todas las normativas que debe cumplir un propietario para ofrecer su piso o vivienda como opción de alojamiento a los turistas. En Barcelona es necesario que se cuente con licencia de turismo y cédula de habitabilidad. Estos documentos los concede el ayuntamiento barcelonés después de comprobar que el inmueble cumple con todas las exigencias de la ley.
3.-Valencia:
Este también es uno de los destinos preferidos por los turistas. Igual que en el caso de Barcelona y Madrid, el alquiler turístico en Valencia también tiene sus regulaciones. Desde el año 2015 el ayuntamiento exige que todos los inmuebles que sean utilizados con fines de alojamiento vacacional estén incorporados al Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas.
El ayuntamiento solicita una serie de documentos para constatar que la vivienda o piso están en condiciones para prestar servicios de alojamiento. El registro debe renovarse cada cinco años. De lo contrario, se le dará de baja y no podrá ofrecer, al menos de manera legal y sin riesgo de sanciones, espacios de alojamiento.
Cada una de estas normativas tienen como objetivo crear las condiciones para que haya un clima de tranquilidad y respeto entre los ciudadanos. De esta manera se evita que la afluencia de personas provenientes de la actividad turística impida a los lugareños continuar con su cotidianidad y disfrutar también en sana paz de los espacios de esparcimiento que ofrecen cada una de las ciudades o comunidades.
