Si algo tenemos claro los españoles es que buena parte de la economía y la prosperidad de nuestro país se la debemos a la actividad del turismo ,atraído por la cultura, la gastronomía, el clima y los paisajes de nuestra geografía. Por ello, existen alojamientos de todo tipo: desde hostales modestos hasta hoteles de lujo, pasando por una amplia variedad que se adapta a todos los gustos y bolsillos. Debido al auge experimentado en los últimos años sobre el alquiler de las viviendas turísticas hemos creado un artículo que recopila información acerca de las preguntas más frecuentes sobre el tema. ¿Nos acompañas?
¿Qué es la licencia turística?
La licencia turística es un permiso que necesitas obtener para poder destinar una vivienda a piso turístico o vacacional. Esta licencia es obligatoria para poner en marcha cualquier actividad turística en el establecimiento sin tener problemas con la ley. Debe obtenerse antes de la apertura del establecimiento y se calcula que los trámites llevan de uno a tres meses.
En el caso de querer anunciar el alojamiento en portales como Tripadvisor o Airbnb , necesitarás disponer de la licencia turística con su número de registro, para no tener inconvenientes a la hora de insertar publicidad. De la misma forma, si eres huésped y estás buscando una vivienda turística para alojarte, debes comprobar que el alojamiento cuenta con la correspondiente licencia, para estar protegido ante cualquier problema que pudiera seguir. La competencia respecto al turismo está en manos de las comunidades autónomas desde el año 2003, así que deberás conocer cuáles son los requisitos y los pasos a seguir en tu comunidad.
La problemática de esta situación en el sector del turismo consiste en que se ha llegado a una legislación heterogénea, que ni siquiera se ha terminado y que, en muchas ocasiones, dejan a los usuarios sin saber qué hacer ni qué pasos dar. A consecuencia de esto hay que sumarle que muchos municipios están comenzando a legislar por su cuenta, para tratar de controlar la proliferación de viviendas turísticas y evitar la aparición de establecimientos ilegales, aunando más normas y leyes sobre el asunto, a las que ya existen. Por ello, es imposible recopilar de una forma lógica toda la normativa y legislación acerca de las viviendas turísticas, ya que cada comunidad autónoma tiene la suya y, como decíamos, algunas de ellas no se han preocupado por modificarlas y establecerlas de forma definitiva.
A pesar de esto si se conoce algunos de los requisitos mínimos que debe cumplir todo apartamento turístico o vivienda turística:
- Debe contar al menos con: un baño, una cocina, un dormitorio y un salón-comedor.
- Las habitaciones deben de estar equipadas por completo, y disponer de conexión a Internet con Wifi.
- Tiene que haber un número de emergencias a disposición del huésped, que esté siempre activo.
- No se puede impedir el acceso a ningún huésped por motivos de sexo, raza o religión.
Por lo tanto conseguir una licencia de vivienda turística en España, conlleva informarse acerca de los requisitos de la comunidad autónoma y la ciudad. Después, reunir toda la documentación e información requerida se debe valorar si se puede destinar o no a dicho alquiler turístico.
También se debe tener en cuenta que el proceso puede llevar hasta tres meses y deben hacerse antes de poner en marcha el alojamiento, te recomendamos que comiences a gestionar los trámites cuanto antes para evitar retrasos.
¿Cómo solicitar la licencia de alquiler vacacional o apartamento turístico?
Los propietarios de un piso que quieran conseguir una licencia turística deben saber que hay que realizar una serie de trámites para poder expedir el permiso de vivienda turística.
El objetivo, sea cual sea la comunidad autónoma en la que vivas, es conseguir el documento llamado Declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico que acredita que la vivienda cumple los requisitos para servir de alojamiento a los turistas. Este documento deberá presentarse junto a un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
Cada Comunidad autónoma funciona diferente, pero normalmente el primer paso es presentar en el Ayuntamiento correspondiente los siguientes documentos:
- Cédula de habitabilidad también conocida como licencia de ocupación. Este documento certifica las condiciones de habitabilidad de los espacios de la casa. La Cédula de Habitabilidad considera aspectos como los metros cuadrados habitables de la vivienda, sanitarios, ventanas, distribución, etc. Si la vivienda se construyó hace menos de 15 años, no necesitarás la Cédula de Habitabilidad puesto que ya contará con la Licencia de Primera Ocupación.
- Datos de la vivienda y del propietario
- Demostrar que cumple con los requisitos de la normativa vigente
Una vez hecho esto, el ayuntamiento procederá al Registro de Turismo de la Comunidad Autónoma correspondiente y entregará al propietario el número de inscripción o de registro. Así, desde el primer día de actividad pasarán a ser considerados inmuebles de uso turístico sin tener que esperar un plazo como en la regulación anterior.
El número de registro te permitirá inscribir tu vivienda turística en diferentes portales de internet y servirá a los turistas para que sepan que se trata de un alojamiento legal y que, por tanto, cuenta con un mínimo de habitabilidad y servicios. Sin embargo, debes estar preparado para presentar cualquier tipo de documentación que te puedan exigir, ya que cada municipio y cada comunidad autónoma tienen sus propios requisitos
También es probable que dentro de poco exijan el Certificado de Idoneidad de Vivienda Turística, por el que el propietario de la vivienda tendrá que verificar que la casa cuenta con:
- Extintor
- Señales de evacuación en caso de peligro
- Agua caliente disponible y otras exigencias aún por determinar
¿Cómo funcionan los pisos turísticos?
La actividad de los pisos turísticos llevan mucho tiempo existiendo pero comienza su consolidación cuando nacen plataformas destinadas a la gestión y agregado de las distintas posibilidades de reserva, por eso su funcionamiento ha ido variando a lo largo del tiempo.
Los pisos turísticos son viviendas particulares cuyos dueños las ofrecen en alquiler a los turistas por un determinado periodo de tiempo para que disfruten de sus vacaciones.Por lo general, estos pisos se anuncian en plataformas adecuadas para tal fin o en otro tipo de soportes publicitarios.
El dueño del piso o vivienda puede gestionar él mismo todo el proceso, mediante la plataforma de publicidad y las herramientas que ésta le proporciona aunque también puede prescindir de intermediarios. Son los propios propietarios quienes decide cómo llevar a cabo los trámites en el caso de que poseas uno de estos pisos.
El pago suele hacerse por adelantado y lo normal es que el dueño del piso o vivienda turístico se encargue de recibir a los huéspedes para enseñarles el sitio y enseñarles los servicios que tiene disponibles. El propietario o encargado de la actividad turística del piso también debería resolver cualquier duda y atender a las posibles peticiones que tengan respecto a la vivienda en la medida de lo posible.
Diferencias entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico
Por lo general se suele hablar de apartamento turístico y vivienda turística como si fueran conceptos sinónimos pero en realidad existen algunas diferencias entre ellos. Vamos a ver cuáles son.
Los apartamentos turísticos están formados por varias unidades habitacionales preparadas y amuebladas para prestar servicio a modo de alquiler. La diferencia que tienen respecto a los hoteles es que cuentan con cocina y electrodomésticos para que el propio huésped prepare su comida.
Por otra parte, las viviendas turísticas son residencias particulares, cuyos propietarios las ofrecen a terceros para que las usen durante un periodo determinado de tiempo que pueden ser días, semanas o incluso meses. En ocasiones tan solo se ofrecen habitaciones, y no la vivienda entera. Deben disponer de Cédula de Habitabilidad y unos servicios mínimos.
Normativa de los pisos turístico por Comunidades Autónomas
Cada una de las comunidades autónomas tienen sus normativas para las viviendas turísticas, aun así todas comparten que debe realizarse una declaración responsable, al igual que la inscripción que debe efectuarse de la vivienda en el debido registro.
Generalmente las comunidades autónomas estiman que una vivienda residencial permanente, también puede destinarse a un alojamiento turístico, el cual como es sabido es ocasional. Sin embargo, hay ciudades que no lo permiten. Las normativas varían dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Comunidad de Madrid
Legislación
En Agosto de 2019 los periódicos comunicaban que, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida procedería a la renovación de la normativa municipal de los pisos turísticos ya que no estaba de acuerdo con la establecida anteriormente por Manuela Carmena. El objeto es la regulación de este tipo de viviendas como actividad terciaria, todo debido a que el ingreso podría calificarse para los propietarios como bastante importante.
Almeida proponía una normativa basada en criterios concretos, y que las viviendas de uso turístico fueran reconocidas como un uso terciario, no como una actividad gratuita, ni una economía colaborativa.
Sin embargo tras la denegación del TSJM sobre la suspensión cautelar de la norma que exigían los dueños de las viviendas el ayuntamiento prefiere esperar a una sentencia para finalmente cambiar la regulación, lo que puede llegar a tardar más de un año.
Cómo hacer la solicitud
En la Comunidad de Madrid pueden obtener la licencia turística, aquellas personas físicas o jurídicas titulares de la actividad, que presenten la declaración responsable debidamente rellenada. La declaración responsable es un documento en el que el titular declara una serie de puntos necesarios en su vivienda:
El establecimiento cumple con las condiciones que exige la normativa y los permisos y licencias exigidas por las Administraciones y Organizaciones Públicas.
El titular informará sobre cualquier modificación de los datos e información en la Declaración inicial a la Dirección General de Turismo.
El titular del alojamiento debe conocer las obligaciones de las empresas turísticas contenidas en el artículo 12 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.
Comunidad Valenciana
Legislación
En la Comunidad Valenciana existen algunas normas de carácter específico que regulan en sí los pisos turísticos, tendríamos que mencionar entonces la Ley 15/2018, 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, además del Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, y el Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell. Pese a esto, el propietario puede establecer, en un contrato de alojamiento turístico, unas cláusulas de carácter específico.
Cómo hacer la solicitud
En la Comunidad de Valencia podrán solicitar la licencia turística todas aquellas personas físicas o jurídicas que pueden ser o no los propietarios de la vivienda y que prestan su inmueble en condiciones de inmediata disponibilidad para su utilización por con una finalidad turística, vacacional o de ocio, siempre que dicha cesión se efectúe con carácter oneroso y habitualidad.
Para obtener la licencia turística en Valencia será necesario presentar
Declaración en impreso normalizado, debidamente cumplimentado
Licencia/s de ocupación de la/s vivienda/s.
– Relación de viviendas de uso turístico
-Acreditación de la personalidad física o jurídica del interesado
Islas Baleares
Legislación
Hace un tiempo para alquilar pisos turísticos podías hacerlo basándote en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin embargo ahora ya no podrás hacerlo, pues al alquilar la vivienda por menos de un mes, significa que lo estás haciendo con una finalidad turística.
Dentro de las principales Leyes y Reglamentos está la Ley 6/2018, de 22 de junio, en la cual se modificaron normas relacionadas al ordenamiento jurídico de las Illes Balears en materia de turismo.
Cataluña
Legislación
Los apartamentos turísticos en Cataluña se rigen por el Decreto 159/2012, ya sea si tú mismo te encargas de alquilarlo o también si le cedes esa responsabilidad a una agencia mientras recibes los beneficios.
Dentro de los requisitos que debes cumplir para alquilar apartamentos turísticos en Cataluña, están alquilar al menos dos veces en el año, no exceder más de 31 días continuos para un mismo inquilino, contar con su respectiva cédula de habitabilidad, y no tener más inquilinos que los establecidos en ella, entre otros.
Cómo hacer la solicitd
En Cataluña todo aquel que quiera adquirir la licencia turística debe hacer la declaración responsable de uso turístico de su vivienda y presentarla en el Ayuntamiento donde se vaya a realizar dicha actividad. Entre las zonas puede haber modificaciones por eso se recomienda consultar muy bien los requisitos y papeleo necesario.
Situación pisos Turísticos en Barcelona
Galicia
Legislación
Existen varias leyes en Galicia que regulan el arrendamiento de los pisos turísticos, sin embargo podríamos mencionar el Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, a través del cual es regulado tanto los precios como las reservas. Una VUT deberá entonces cumplir con sus respectivas características, además las mismas deberán estar equipadas para un uso inmediato, cederse hasta un máximo de 30 días en su totalidad y con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio.
Cómo hacer la solicitud
En Galicia en el momento que se hace la solicitud para adquirir la licencia turística el titular de la casa pasa a ser registrado como profesional de turismo, esto le otorga el derecho de poder anunciar su propiedad en distinto canales de publicidad.
Como en todos los casos el dueño debe demostrar que su casa o vivienda reúne los requisitos exigidos por el decreto regional. Además hay que pagar un impuesto para obtener la licencia.
Región de Murcia
Legislación
En la Región de Murcia, existen las respectivas leyes que rigen el alquiler de los pisos turísticos. Tendríamos que referirnos entonces a la Ley 12/2013 de 20 de diciembre de Turismo de la Región de Murcia y también al Decreto 75/2005 de 24 de junio. Pero además podrás establecer un contrato de alquiler turístico con algunas cláusulas determinadas.
Cómo hacer la solicitud
En Murcia solo se necesita solicitar la licencia turística en caso de que la propiedad sea rural. Si el piso o apartamento se encuentra en una ciudad no necesitas pedir la licencia turística.
País Vasco
Legislación
Dentro de las características y normativas existente en esta comunidad autónoma, para este tipo de alquiler, se encuentran el hecho de que pueden ser viviendas en apartamentos particulares, también los estudios, pisos , villas y chalets. Deberán disponer de la licencia respectiva o cédula de habitabilidad, según sea el caso.
Legalmente deben regirse por el Decreto 101/2018 de fecha 3 de julio de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
Cómo hacer la solicitud
La legislación en Euskadi exige que para adquirir la licencia turística se debe entregar en el ayuntamiento la declaración responsable y pagar la tasa municipal que le corresponda. También es obligatorio la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Andalucía
Legislación
En lo que es propiamente la comunidad autónoma de Andalucía, los alquileres de viviendas turísticas se rigen por el Decreto 28/2016, donde se dice que una vivienda con un fin turístico o vacacional son las que ofrecen el servicio en sí de alojamiento de forma habitual. Las que se ceden en forma gratuita son exceptuadas de este Decreto.
Cómo hacer la solicitud
En Andalucía tampoco todas las viviendas pueden destinarse al uso turístico. A parte de realizar los tramites correspondientes para obtener la licencia turística debe cumplir con ciertas características como una ventilación adecuada, estar amueblado, contar con botiquín y algunas más que puedes encontrar en el link de +INFORMACIÓN.
Islas Canarias
Legislación
Dentro de la Comunidad Autónoma de Canarias existen varias leyes y decretos que rigen a las viviendas de tipo vacacional. Tendríamos entonces que referirnos entre ellas a la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación de Turismo de Canarias, el Decreto 117/2006 de 1 de agosto y también el decreto 142/2010 de 4 de octubre, además del 113/2015 de 22 de mayo. También las normas pudieran estar establecidas en lo que es un contrato de alojamiento turístico.
Castilla-La Mancha
Legislación
A pesar de que existen leyes y decretos que rigen la ordenación del turismo en esta comunidad autónoma, también con el establecimiento de tu contrato de alquiler turístico y con cláusulas específicas que quieras determinar, podrás entonces alquilar sin problema tu piso turístico.
En esta comunidad autónoma existe la Ley 8/1999 de 26 de mayo y también el Decreto 36/2018 de 29 de mayo, por los cuales también deberás regirte a la hora de alquilar este tipo de inmuebles.
Cómo hacer la solicitud
En Castilla La Mancha las viviendas de uso turístico incluyen a pisos, casas o cualquier tipo de inmueble que esté equipado para acoger a los huéspedes en cualquier momento. Además estas viviendas son promocionadas en cualquier canal de publicidad para facilitar la venta de su ocupación.
Castilla y León
Legislación
En esta comunidad autónoma, se rigen entonces por la Ley 14/2010 de 9 de diciembre y también por el Decreto 3/2017. Al igual que en otras, se puede establecer un contrato de alquiler turístico con cláusulas específicas, en el cual se establecerán los aspectos más resaltantes y donde realmente debe existir un convenimiento.
Es importante destacar que no se podrá destinar una vivienda a fines turísticos si no tienes la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.
Cómo hacer la solicitud
En el caso de Castilla y León una vivienda de uso turístico debe contar con la licencia turística y la cédula de habitabilidad. En cuanto a las condiciones técnicas debe contar con dormitorio, salón- comedor, cocina y cuarto de baño.
La Rioja
Legislación
Esta comunidad autónoma modificó lo concerniente a la regulación de las Viviendas de uso turístico del año 2017. Existe entonces una nueva normativa que comenzó a regir desde el 1 de diciembre de 2018. Las normativas de La Rioja, que se aplicará a las viviendas de Uso Turístico están contempladas primeramente en la Ley 2/2001 de 31 de mayo y en el Decreto 10/2017, no obstante este fue modificado por el Decreto 40/2018, de fecha 23 de noviembre.
Cómo hacer la solicitud
n la Comunidad Riojana se consideran viviendas de uso turístico aquellas que estén equipadas en las condiciones exigidas y que se promocionen o comercialicen en cualquier cana con el objetivo de acoger huéspedes de manera temporal.
En la web oficial de La Rioja encontraras un test de requisitos técnicos que te puede ayudar a ultimar los detalles antes de comenzar con el negocio de tu vivienda.
Extremadura
Legislación
En esta comunidad autónoma, desde el 17 de julio del pasado año 2018, fueron eliminados propiamente los conceptos de habitualidad y también de profesionalidad para el ejercicio de algunas actividades de carácter turísticas. Son aplicables las normas contempladas en la Ley 2/2011 del 31 de enero, en la Ley 6/2018 de 12 de julio, y en el Decreto 182/2012 de 7 de septiembre.
Cantabria
Legislación
En Cantabria no existe una normativa o un reglamento que regule la situación de las viviendas de uso turístico. Pero sí hay un Decreto, el 82/2010 de 25 de noviembre, a través del cual son regulados los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero. En el mismo se encuentra una Disposición Transitoria Segunda, donde se contempla a las Viviendas Turísticas Vacacionales. Entonces existe un vacío normativo en este tema.
Cómo hacer la solicitud
En Cantabria el titular de la vivienda de uso turístico antes de comenzar a realizar la actividad, deberá
presentar ante la Dirección General la declaración responsable de apertura. En este documentó afirmará afirmará bajo su responsabilidad que cumple con la normativa y exigencias establecidas, como:
Contar con un extintor por planta
Contar con la cédula de habitabilidad y un documento que acredite la propiedad de la vivienda.
El resto de requisitos lo podrás ver en la página 4 del Boletín oficial de Cantabria.
Navarra
En Navarra fue lanzado una normativa para regular la actividad y requisitos mínimos de calidad de los apartamentos y viviendas turísticas, se trata en sí del Decreto 230/2011, de fecha 26 de octubre de 2011. En el mismo se determina lo que es el apartamento turístico.
Es importante destacar que los apartamentos en sí pueden presentarse tanto en forma individual como conjunta, lo que sí es que deben estar integrados en bloques o conjuntos.
Asturias
Legislación
Al destinar un inmueble como piso turístico en Asturias, deberás entonces regirte por la Ley de Principado de Asturias 7/2001, por la Ley del Principado de Asturias 10/2010 de 17 de diciembre y por el Decreto 48/2016 de fecha 10 de agosto. Como se ha dicho en otros apartados, también puedes establecer un contrato de alquiler turístico.
¿Qué requisitos se necesitan para cumplir la normativa?
Las normativas legales de vivienda turística se han venido reestructurando y cambiando entre el pasado año 2018 y el 2019, incluso a nivel legal. Por tal motivo hay que estar atentos a ello, para estar al día con todo lo referente a este tema. En años anteriores no se habían registrado cambios en lo referente a la regulación de la vivienda vacacional, lo que generó que se iniciara la proliferación de viviendas turísticas operando en forma ilegal.
En sí se registraron en el año 2018 cambios en lo referente a la legislación para regular la vivienda turística tanto en el Gobierno de España, a través del Ministerio de Hacienda, como en la Comunidad de Madrid y también en el Ayuntamiento del municipio.
La cédula de habitabilidad fue entonces suprimida en el último trimestre del año 2018 y ahora se debe contar con el Certificado de Idoneidad de Vivienda de Uso Turístico (Civut).
Registrar la vivienda mediante Declaración Responsable
Este es un documento en el cual el propietario reconoce que está cumpliendo con todos los requisitos exigidos por la comunidad, en este caso de Madrid y también con su Ayuntamiento. En el caso de Madrid para cumplir con la Declaración responsable, la vivienda debe:
- Contar, al menos con un salón-comedor, una cocina, un dormitorio y un baño.
- Deben tener un seguro de responsabilidad civil.
- Las viviendas deben disponer de conexión a Internet vía Wi Fi.
- No pueden discriminarse a posibles clientes.
- No pueden ser utilizadas con fines de residencia permanente ni cederse por habitaciones.
La vivienda turística debe estar registrada en hospederías
Cada propietario debe disponer de un libro anual de huéspedes.
Declarar los ingresos según el régimen fiscal
Los impuestos deben pagarse. Esto variará si se trata de una sociedad o si somos particulares.
Contar con el Civut
Se trata del Certificado de Idoneidad de Vivienda de Uso Turístico. Con este se acredita a la vivienda de guardar unas garantías mínimas. Para tenerlo deberás, entre otras cosas, contar con suministros de agua fría y caliente, también de electricidad y calefacción, tener ventilación directa, entre otros requisitos.
Si tienes alguna duda con respecto a la materia, deberás asesorarte con un especialista, de forma tal que no incurras en ninguna falta y estés apegado a la ley.
Los apartamentos turísticos son los establecimientos que se utilizan con la finalidad de ofrecer un servicio a todos aquellos turistas que necesitan alojarse. Sin embargo aunque este tipo de establecimientos pueda resultar una manera muy atractiva de generar ingresos es importante conocer la normativa, de lo contrario puede resultar una fuente de problemas.
Los pisos turísticos pueden estar conformados por un conjunto de unidades de alojamiento, las cuales a su vez pudieran estar comercializadas por un solo titular. De igual forma pueden estar conformados por apartamentos, villas, chalés, también por bungalows.
FAQs – Preguntas frecuentes
Una vez que ya hemos analizado en profundidad todo lo relacionado con las licencias de viviendas de uso turístico, vamos a repasar algunas ideas principales para que tengas claros los procedimientos.
¿Cómo conseguir una licencia turística?
Dado que la normativa y la legislación son distintas según la comunidad autónoma e incluso el municipio, lo más recomendable es acudir a la Consejería de Turismo de tu zona y al ayuntamiento de tu ciudad.
¿Cómo denunciar pisos turísticos?
En el caso de que detectes la existencia de pisos turísticos ilegales y tengas constancia de ello, tendrás que poner una denuncia en el ayuntamiento de tu ciudad o en el departamento de turismo de la comunidad autónoma en la que se encuentre.
¿Cómo legalizar un apartamento turístico?
Si quieres legalizar tu apartamento turístico, tienes que obtener un número de registro que servirá como garantía de que el alojamiento cumple con todos los requisitos exigidos por las leyes de la ciudad y comunidad autónoma en la que se encuentre.
¿Cómo dar de alta o registrar una vivienda vacacional?
Para registrar una vivienda vacacional necesitarás una Cédula de Habitabilidad junto con el resto de la documentación que te exijan en tu municipio y comunidad autónoma.
Los trámites pueden llevar de uno a tres meses, y deben hacerse antes de la apertura del alojamiento.
Ahora que ya tienes claro todo lo referente a los pisos turísticos, podrás emprender los trámites para obtener tu licencia o, en el caso de que seas huésped, ya sabes qué requisitos debe cumplir el alojamiento de tus próximas vacaciones.
